IPTU nas locações

De quem é a responsabilidade do IPTU nas locações?

IPTU nas locações

Quem deve pagar o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), o locador ou o locatário?

O locador (proprietário do imóvel) é primariamente o responsável pelo pagamento do IPTU.

Vale dizer que a Lei Nº 8245/91 (ou Lei do Inquilinato) diz em seu artigo 22, inciso VIII que o locador (proprietário do imóvel) é obrigado a pagar impostos e taxas que venham a incidir sobre o mesmo (estando aí incluído o IPTU), salvo se de outra forma for estabelecido em contrato.

Quando a lei diz “salvo se de outra forma for estabelecido em contrato” isso significa que locador e locatário podem estabelecer uma forma diversa para essa responsabilidade, ou seja, estabelecer que o locatário seja o responsável pelo pagamento do IPTU.

Ou seja, tudo depende de como foi escrito o contrato de locação imobiliária.

Se houve omissão em relação ao assunto, a responsabilidade é do locador (proprietário).

Mas se houve um acordo (o que está no contrato) para que o locatário assuma esse ônus, então não há o que discutir: a responsabilidade passa ser do locatário.

E se o locatário não pagar o IPTU?

Na eventual hipótese de inadimplemento do pagamento do IPTU pelo locatário perante a Prefeitura Municipal, o acionado para pagamento da dívida será o proprietário e não o locatário.

Nesta hipótese, o proprietário deverá arcar com o débito e posteriormente ingressar com uma ação contra o locatário para cobrar os valores que ele assumiu pagar no contrato de locação.

Isto porque o Código Tributário Nacional estabelece, em seu artigo 123, que eventual acordo entre as partes quanto à responsabilidade pelo pagamento de determinado tributo não altera a condição de contribuinte perante o fisco.

E se o inquilino rejeitar essa cláusula do IPTU no contrato?

Tendo em vista que a lei possibilita que as partes negociem livremente sobre a obrigação de pagamento do IPTU, a única alternativa para exclusão desta cláusula do contrato é através da negociação com o locador.

Porém, sabe-se que é praxe do mercado transferir contratualmente a obrigação de pagamento do IPTU ao locatário, razão pela qual ele pode ter dificuldades em se eximir dessa responsabilidade.

Se o imóvel for isento de IPTU o inquilino será beneficiado?

A isenção do pagamento do IPTU – nos casos específicos – é sobre o imóvel, ou seja, será aplicável em todas as hipóteses, esteja o imóvel alugado ou não, ou seja, se não houver um tributo a pagar, não há o que cobrar do inquilino nesse sentido.

Trabalhar juntos

O Novo Corretor de Imóveis

Trabalhar juntos

Corretor ou Corretora de Imóveis

Tenho certeza de que você percebeu que o mercado imobiliário brasileiro já não é mais o mesmo de 7 anos atrás..

O pano de fundo para essa transformação é formado essencialmente por 3 fenômenos que abalaram a nossa sociedade:

  • o esvaziamento da bolha imobiliária,
  • o golpe de estado no Brasil,
  • e a crise mundial do capitalismo.

Eu sou Corretor de Imóveis (confira minha bio no final do texto), tenho 15 anos de carreira, conheço muito bem meus companheiros de profissão, e sei que muitos ainda acreditam que as afirmações acima não são verdadeiras, infelizmente.

Não vou polemizar.

Meu interesse é desenvolver mecanismos que facilitem a minha vida como Corretor de Imóveis.

Eu preciso vender. É isso.

Considerando essa necessidade, em um contexto de profundas transformações, criei um sistema organizado para empoderar o Corretor de Imóveis em 2 aspectos que considero vitais:

  • excelência profissional
  • competitividade na internet

Não dá para detalhar o projeto aqui neste espaço.

A essência é a seguinte: o encolhimento do mercado associado ao avanço da tecnologia (sobretudo grandes portais e apps de smartphones) vão reduzir drasticamente o seu espaço de trabalho.

É muito improvável que você sobreviva sozinho.

A não ser que vc entenda como “sobreviver” trabalhar por aí como qualquer “zangão”.

Como trabalhar em rede e ao mesmo tempo manter a completa independência, tanto profissional quanto financeira?

Bem, nós começamos a testar um sistema que responde essa pergunta.

Se você recebeu nosso email com o “código para validar sua entrada”, visite nossa Recepção de Parceiros.

Caso contrário, “pule prá dentro” do nosso Cadastro de Corretores, na sequência lhe enviaremos um convite.

As competências de um Corretor de Imóveis

8 competências que não podem faltar em um Corretor de Imóveis de Sucesso

As competências de um Corretor de Imóveis

Ser um Corretor de Imóveis de sucesso é muito mais que “só” oferecer imóveis vários aos clientes e chegar ao fim do mês com um monte de números de contatos, visitas, etc.

Para os leigos o processo pode parecer simples: basta ter um corretor “bom de conversa” e um comprador disposto a gastar dinheiro que o negócio será fechado.

No entanto, trabalhar com vendas, a essência da intermediação imobiliária, assim como em qualquer outra profissão, exige conhecimento específico e habilidades relacionadas diretamente ao dia a dia.

As pessoas já não caem mais no famoso “papo de vendedor” e, atualmente, fazer uma venda é possível apenas para quem prova que a alternativa oferecida realmente é boa para o cliente.

Por conta disso, o profissional precisa estar sempre atento ao seu mercado.

Além de conhecer profundamente o imóvel que está trabalhando, o Corretor de Imóveis precisa ter uma noção bem clara do segmento que está atuando.

É preciso conhecer as tendências, ter mapeado os principais atributos dos concorrentes (muito provavelmente, vc representa apenas 1 das várias opções do comprador.. o que mais estão oferecendo para ele?), enfim, tudo para que os argumentos estejam baseados nos seus diferencias e sejam os mais concretos possíveis.

O Corretor de Imóveis de sucesso precisa ser flexível e atento ao perfil de cada cliente, e adotar uma postura diferenciada para cada negociação.

Isso porque cada venda tem uma característica única, fazendo com que não exista uma metodologia exclusiva para alcançar o sucesso.

Cada comprador tem uma personalidade, e é preciso identificar seus motivadores de compra para acertar na abordagem e oferecer algo que realmente faça a diferença.

O Corretor de Imóveis de sucesso entende o cliente, investiga necessidades e oportunidades, fala na sua linguagem e se coloca na sua posição para definir qual é a melhor opção para apresentar sua proposta de valor.

Mesmo não existindo caminhos prontos, podemos dizer que oito competências são imprescindíveis para a carreira de um vendedor profissional. São elas:

1 – Disciplina

Reserve momentos no mês e na semana para se planejar.

Tente fazer pelo menos duas paradas no decorrer do dia para avaliar se está investindo a sua energia em um trabalho que vai gerar retorno.

Mesmo após inúmeros “nãos”, é preciso manter o foco nas ações diárias e no que realmente é importante para alcançar a meta.

A maioria dos vendedores não planeja fracassar, mas falha pela falta de planejamento e organização.

2 – Comunicação

O vendedor profissional é articulado e sabe se expressar de forma clara e objetiva, o que não significa falar muito.

Seja preciso na comunicação.

Evite os jargões, pois o senso comum não nos dá os elementos necessários para a inovação.

Tenha um repertório, pesquise a concorrência, conheça as características e benefícios do produto/serviço e busque informações o tempo todo.

3 – Criatividade

Busque alternativas para chegar até o cliente, use argumentos que o envolvam.

Faça com que ele se imagine desfrutando dos benefícios dos produtos e serviços.

Crie novas oportunidades e proponha soluções inovadoras.

4 – Capacidade investigativa

Fazer perguntas e saber ouvir para entender as necessidades do cliente é essencial para uma venda de sucesso.

Não adianta forçá-lo a fazer uma compra pensando apenas na sua comissão. O bom vendedor entende e identifica as dificuldades e necessidades do cliente, mapeando-as, para depois apresentar uma solução realmente eficaz.

Clientes satisfeitos voltam e fazem indicações positivas, enquanto aqueles que se sentem enganados só trazem contribuições negativas e normalmente espalham a indicação negativa para vários dos seus contatos.

5 – Adaptabilidade

Aptidão inerente à carreira de Corretor de Imóveis.

É preciso aprender a lidar com diferentes perfis de clientes, influenciando todas as pessoas envolvidas no processo de compra.

Para isso, administre suas emoções, frustrações e saiba se adequar ao que for necessário para alcançar suas metas.

6 – Empatia

Criar identificação e inspirar confiança fazem toda a diferença na relação comercial.

Cuide da aparência e vista-se de acordo com o perfil da venda e do cliente. Isso pode ser fundamental para transmitir uma boa impressão.

Normalmente, as pessoas preferem se relacionar e confiam em quem se parece com elas.

Procure entender e falar sobre o que é importante para o cliente, seja ele um problema a ser resolvido ou um sonho que ele quer realizar.

7 – Networking

Quantas pessoas conhecem você?

Não importa apenas quantas pessoas você conhece, mas sim, quantas sabem quem é você e o que faz.

Em um mundo cada vez mais competitivo, conhecer pessoas, manter relações saudáveis com companheiros de trabalho e estar atento aos acontecimentos é fundamental para quem pretende se destacar e explorar oportunidades.

É imprescindível cultivar uma rede de relacionamentos, pois nem sempre somos capazes de encontrar oportunidades sozinhos.

8 – Tenacidade comercial

A capacidade de entrar em ação, buscar resultados, ser otimista e persistente proporcionam vitalidade ao dia a dia do vendedor profissional.

Ser persistente é diferente de ser insistente.

Não desista da venda na primeira negativa, especialmente se estamos falando de investimentos elevados, que irão envolver negociações extensas.

 

Erros em vendas

10 erros comuns que podem matar a sua venda

Erros em vendas

Vender é uma arte

E a boa venda por si só já é difícil.. fácil, só a venda de pipoca em porta de circo.. mas a comissão não é lá essas coisas..

Por se tratar de um processo com muitos elementos subjetivos, basta um comportamento impensado, uma palavra mal colocada, entre outros detalhes, para matar a possibilidade de uma venda bem sucedida.

Já é difícil normalmente, imagine em tempos de mercado deprimido..

Por isso, mais do que nunca o Corretor de Imóveis deve deixar de ser apenas um apresentador de informações e se transformar em um gestor de relacionamentos.

E no contexto dessa nova postura, você vai precisar resolver alguns probleminhas..

Conheça os 10 erros “mais comuns” e que não podem ser cometidos durante a intermediação imobiliária.

1 – Corretor de Imóveis não é vidente

Não existe uma situação tão chata quanto aquela em que o Corretor de Imóveis tenta adivinhar o que o cliente está pensando, antes mesmo do cliente se pronunciar.

Na maioria das vezes, o corretor não sabe o que o comprador está verdadeiramente desejando e corre o risco de gerar uma frustração e a quebra de confiança nessa relação de compra e venda.

2 – Corretor de Imóveis que não saber escutar

Costumo dizer que a melhor técnica de vendas que existe é saber ouvir.

É o cliente quem deve passar quais são os motivos que o levaram a procurar pelo Corretor de Imóveis.

Além de não tentar adivinhar os pensamentos do cliente, é importante que o Corretor ouça o que o comprador tem a dizer.

Motive o seu cliente a falar.

Com essa atitude as chances da sua corretagem ser bem sucedida são bem maiores, pois você terá as melhores condições para oferecer ao seu cliente aquilo que ele realmente procura.

3 – Corretor de Imóveis que fala demais

É outra face da moeda: de um lado, não saber ouvir. Do outro, falar demais.

Estes três primeiros erros, citados acima, normalmente andam juntos.

O corretor de imóveis que não sabe escutar tenta adivinhar o pensamento do cliente, e por fim acaba falando demasiadamente, e as chances de agradar o cliente e concretizar a venda são minimizadas.

4 – Corretor de Imóveis que tem superego

Este é o caso do corretor que quer aparecer mais na venda do que o cliente, que fica falando de si, das próprias conquistas e esquece o principal: o desejo do cliente.

Se você já encontrou um profissional com esse perfil, com certeza saiu da imobiliária sem comprar e ainda pensou “que corretor chato”.

Eu já passei por situações assim e sei o quanto isso é desagradável.

Portanto Corretores e Corretoras de Imóveis, fiquem atentos.

O protagonista de uma venda deve ser o cliente.

Ao profissional do mercado imobiliário cabe o papel de cuidar dos bastidores para que o final desse enredo seja o “felizes para sempre”, ou seja, relacionamento criado, venda bem sucedida e cliente satisfeito.

5 – Corretor de Imóveis que mostra somente aquilo que ele mesmo compraria

Do primeiro ao quinto erro é como se o efeito viesse em cascata. Um erro leva ao outro.

O Corretor de Imóveis não escuta, não conhece os desejos e as necessidades do cliente, não lhe dá a devida atenção, pensa apenas em si e acaba oferecendo aquilo que ele acredita ser o melhor para o cliente, baseado em seus próprios gostos e não nos sinais demonstrados pelo comprador ao longo do atendimento.

6 –Falta de preparo

Este sexto erro é muito comum e extremamente frustrante para o cliente.

O comprador, na maioria das vezes, procura pelo Corretor de Imóveis com a perspectiva de informações bem detalhadas, capazes de lhe dar segurança para fechar o negócio.

Não ter as dúvidas sanadas é um dos grandes motivos para a não concretização da venda.

7 – Vender características ao invés de benefícios

É fundamental estar preparado e conhecer profundamente o produto ou o serviço que está em negociação, pois o cliente está interessado nos benefícios que determinada compra proporcionará a ele.

E só quem está preparado é capaz de ir além das características técnicas.

Não apenas sanando as dúvidas do cliente, mas expandindo a experiência de compra, vendendo valores, benefícios, bem estar, segurança, etc.

O Corretor de Imóveis tem que ter o domínio desse processo de vendas, sabendo envolver o cliente ao responder a todas as dúvidas, objeções e não fugindo dos pontos críticos.

8 – Pensar que está fazendo um favor para o cliente

O Corretor ou Corretora de Imóveis deve ter em mente que a venda envolve um relacionamento mútuo.

Tanto cliente quanto vendedor visam estabelecer uma relação de troca, portanto não há nenhuma relação de favor.

9 – Reduzir o desejo de compra do cliente a um simples produto

O cliente está em busca de algo que vai além de uma transação financeira e o Corretor de Imóveis precisa ter a sensibilidade para perceber esse envolvimento, pois há diversos tipos de motivações para essa compra.

Pode ser, por exemplo, a realização de um sonho, uma necessidade, um sentimento, uma lembrança, entre outros.

Portanto, não há como reduzir esse desejo de compra do cliente a simples produto.

O Corretor de Imóveis nesse momento deve buscar o equilíbrio, a paciência, a humildade e a sabedoria para lidar com as diferentes demandas dos clientes.

10 – O profissional que está Corretor de Imóveis

Mais comum do que desejamos, esta é a situação em que o profissional está Corretor de Imóveis apenas porque foi a oportunidade que o mercado lhe ofereceu no momento, mas não é apaixonado pelo que faz e não está preocupado em construir uma carreira na corretagem.

Sendo assim, não há um engajamento, não há envolvimento com o processo de venda, nem o entendimento sobre a importância do relacionamento com os clientes.

Sempre digo que relacionamentos são negócios disfarçados e que a venda é consequência da criação de uma sintonia com o cliente na perspectiva do entendimento das motivações de compra e da satisfação desse comprador.

E só é capaz de entender isso quem abraça a profissão de Corretor de Imóveis, não aquele que está corretor como uma profissão de passagem. Pense nisso!

Corretor de Imóveis é um Vendedor Especializado!

Coloque-se no lugar do cliente e analise com cuidado esses erros que são mortais para qualquer venda, independente do seu segmento de atuação.

Você, no papel de cliente, se sentiria confortável nessas situações e, principalmente, compraria o produto ou serviço de corretores que praticam esses erros?

Compartilhe conosco sua experiência.

.

Texto base: Administradores.com

Marco Zero Santos

Marco Zero de Santos

Marco Zero Santos

Quem passa apressado pelo Centro de Santos raramente presta atenção a esse pequeno monumento, num canto da Praça Mauá, e poucos sabem seu significado.

É o Marco Distrital de Santos (ou Marco Zero), primeiro a ser implantado para fins de cadastro imobiliário no Estado de São Paulo.

Sobre ele, conta a História de Santos/Poliantéia Santista, de Fernando Martins dos Santos e Fernando Martins Lichti, em seu terceiro volume (1996):

“Pequeno monumento de propriedade da Procuradoria do Patrimônio Imobiliário e Cadastral do Estado de São Paulo, localizado na Praça Mauá, em cumprimento do que determina o Decreto nº 10.397, de 12 de fevereiro de 1940. O Marco Distrital, inaugurado em 12 de outubro de 1940, foi construído em granito polido de Piracicaba. Tem 1,20 metro de altura e base quadrada de 70 cm de lado. O Marco Distrital Padrão está guardado no seu interior, vedado num tubo de manilha, concretado a 35 cm abaixo do nível do terreno. Possui no topo uma calota esférica de bronze com dois sulcos em cruz assinalando o ponto que o mesmo define.

“As referências de posição são as seguintes: Longitude 46º 19′ 43″ Oeste Greenwich; Latitude de 23º 56′ 03” Sul; Altitude 4,445 metros sobre o nível do mar, onde se levanta o marco.

“É ponto de referências planimétricas da cidade, geodésimas gerais e para os serviços de topografia do Distrito de Paz de Santos. Está amarrado à rede de triangulação do Estado e ao sistema nacional de referência por intermédio do vértice do Monte Serrate. A Torre da Igreja do Monte Serrate já foi tomada como base, em 1876, para a planta hidrográfica da Barra de Santos, levantada pelo Capitão de Fragata, Barão de Teffé.

“Foi o primeiro Marco que se plantou para os serviços técnicos do Cadastro Imobiliário do Estado. Foi instalado com a presença do então interventor federal no Governo do Estado, Dr. Adhemar Pereira de Barros, e do então prefeito municipal de Santos, Dr. Cyro de Athayde Carneiro.”

Fonte: Jornalista Carlos Pimentel Mendes, do Novo Milênio
Permuta

A boa e velha permuta de volta: e com força..

Permuta

Até 2013, início do esvaziamento forte da bolha imobiliária, os financiamentos imobiliários bancavam 80% dos negócios. A crise trouxe de volta uma boa e velha prática: a permuta.

“As pessoas continuam com vontade de mudar de imóvel, mas, em tempos difíceis, preferem preservar o dinheiro guardado no banco ou simplesmente não tem caixa para investir em uma casa nova”, afirma o diretor comercial da imobiliária Coelho da Fonseca, André Souyoltgis.

É nesse cenário que esse tipo de transação ganha espaço.

De acordo com ele, de 2015 até agora, o número de permuta de imóveis cresceu em razão da crise.

“2016 foi o ano com o maior número de trocas em dez anos. Fizemos 2,5 vezes mais permutas em 2016 do que em 2015”, diz Souyoltgis, sem no entanto revelar os números dessas negociações.

O negócio ficou tão em alta que a imobiliária Lello precisou criar um campo de busca novo em seu site.

“Em agosto, com o número crescente de pedidos, decidimos inserir a opção ‘permuta’ no portal. Assim, quem procura uma casa nova para comprar já consegue saber quais vendedores aceitam outro imóvel em troca”, explica o diretor de vendas da Lello, Igor Freire.

“Os proprietários estão mais flexíveis, porque sabem que se não aceitarem um imóvel menor como parte do pagamento, podem ficar muito tempo esperando pelo comprador perfeito”, afirma.

Fernando Araújo Carneiro, de 33 anos, foi um dos que se beneficiaram com a maleabilidade dos vendedores.

O eletricista queria sair do apartamento de dois quartos, sala e cozinha para morar em uma casa maior.

Chegou a colocar seu imóvel à venda, mas ninguém queria pagar o valor que ele considerava ideal.

Junto com a imobiliária, resolveu apostar na permuta.

Encontrou um proprietário que não estava conseguindo vender a casa de R$ 500 mil.

“Ele decidiu aceitar meu apartamento e meu carro em troca, porque pelo menos teria uma parte do dinheiro em mãos. Era melhor do que esperar mais tempo pela venda tradicional”, diz Carneiro.

O eletricista ainda obteve um financiamento imobiliário de R$ 200 mil para pagar o restante do valor.

“Para a minha família foi excelente. Queríamos mudar para uma casa melhor, com mais quartos e outras facilidades, mas não tínhamos dinheiro nem crédito para isso. A permuta possibilitou a realização do sonho”, conta.

Nem todos aceitam permuta

Nem sempre, porém, é fácil combinar a compra e venda dessa forma.

Apesar de a crise ter facilitado a permuta, compradores, vendedores e corretores podem enfrentar alguns percalços no processo.

“É difícil encontrar dois clientes que tenham desejos conciliáveis. O proprietário do imóvel de valor mais baixo precisa achar um outro dono que aceite aquela casa ou apartamento como está”, diz Freire.

A dica para a permuta dar certo é aceitar uma depreciação do valor de mercado.

“Assim, o vendedor sabe que vai conseguir ganhar alguma coisa quando vender o apartamento que aceitou como parte de pagamento.”

Segundo o CEO da Imobiliária Mirantte, Luiz Carlos Kechichian, ele incentiva seus funcionários a conhecerem muito bem seus clientes.

“Às vezes, um comprador precisa ir para uma casa maior, em um bairro mais afastado da cidade, porque a mãe ou a sogra vai se mudar para a residência dele. Então, o corretor pode oferecer a permuta para uma família, que ele saiba que deseja migrar para um apartamento pequeno porque os filhos saíram de casa, por exemplo.”

Urgência na venda estimula permuta

Além da crise e de necessidades pessoais específicas, outras razões que fazem os clientes aceitarem as permutas são a vontade de se livrar de altas taxas condominiais ou IPTU.

“Se o vendedor está com dificuldade de achar um comprador que pague em dinheiro a quantia total, é melhor aceitar a troca por um apartamento menor e gastar menos com condomínio e manutenção”, diz Freire.

As permutas – que, na verdade, funcionam como uma compra e venda dupla – são interessantes para as imobiliárias, porque garantem o pagamento de duas comissões, em cima do valor dos dois imóveis.

“Por isso, é interessante que corretores se empenhem para realizar esse tipo de negócio”, diz Kechichian.

No entanto, é exatamente a comissão duplicada que pode atrapalhar algumas negociações.

Como a pessoa que oferece um imóvel de menor valor como pagamento é, normalmente, a compradora, ela acredita que só a outra ponta é quem deve pagar comissão.

“Ela não entende que, na verdade, também está vendendo o imóvel dela, e por isso, deve pagar pela intermediação imobiliária”, diz Freire.

Para convencer os clientes, vale explicar que a permuta também tem vantagens tributárias.

“Se a troca é feita entre imóveis de valores iguais, não há cobrança em cima do ganho de capital no imposto de renda; ou então só serão pagos o ganho de capital em cima da diferença entre os dois imóveis”, diz o advogado especialista em direito imobiliário, José Guilherme Siqueira Dias.

Avalie
Velocidade para os dois.

Quando um vendedor aceita permuta na negociação, ele pode se livrar mais rápido do imóvel. O mesmo vale para o comprador, que não precisa vender o bem antes de fazer nova aquisição.

Dinheiro no banco
Em vez de esperar muito tempo para vender um apartamento e continuar pagando condomínio e IPTU, por exemplo, o proprietário pode aceitar um imóvel de menor valor. Dessa forma, garante pelo menos uma parte em dinheiro e diminui os gastos com manutenção.

Imposto de renda
Com a permuta, o vendedor só tem ganho de capital em cima da diferença entre um imóvel e outro. Caso seja uma troca “taco a taco”, não há cobrança de imposto de renda em cima da venda. (PS.: “taco a taco” significa bens de mesmo valor, sem retorno, condição improvável).

Duas desvantagens
Vendedor e comprador têm de concordar com a troca; e encontrar a combinação perfeita pode levar tempo. Além disso, é preciso que as duas pontas paguem a comissão da imobiliária.

Permuta pode incluir outros bens

A troca de dois imóveis é o tipo de permuta mais comum nas imobiliárias.

Mas outros itens também são aceitos – ou pelo menos oferecidos – como parte do pagamento.

É o caso de automóveis e motos.

“Quando o carro corresponde a uma parte pequena do valor total, os vendedores acabam aceitando”, diz o diretor de vendas da imobiliária Lello, Igor Freire.

“É uma prática bem comum nas concessionárias: dar o carro usado como parcela do automóvel novo. Por isso, é comum acontecer na permuta imobiliária também”, diz o diretor comercial da Coelho da Fonseca, André Souyoltgis.

O eletricista Fernando Carneiro ofereceu seu Chevrolet Onix 2014 como parte do pagamento do novo sobrado em Itaquera.

“Precisava complementar o valor do apartamento, mas não poderia ser em dinheiro porque não conseguiria todo o financiamento pelo banco.”

Souyoltgis, diz que é comum os clientes oferecem gado, joias, quadros, esculturas ou outras obras de arte e até avião. “Não são ofertas comuns, mas acontece.

E tem gente que aceita.

Segundo o CEO da Imobiliária Mirantte, Luiz Carlos Kechichian, antigamente até linha telefônica era ofertada na compra de um imóvel.

“Hoje, as tentativas mais inusitadas são de barras de ouro e títulos do Tesouro, mas é bem difícil dar certo uma permuta dessas.”

No entanto, quando a troca envolve o uso desses bens para pagar um imóvel (em vez de imóvel por imóvel) as imobiliárias não podem cobrar comissão. “Como não é considerado intermediação imobiliária, não há comissão.”

Fonte: Estadão

Fonte do Itororó Santos

Fonte do Itororó Santos

Fonte do Itororó Santos

Conta o falecido escritor Olao Rodrigues, em seu livro Cartilha da História de Santos (1980, Santos), que a fonte, situada no sopé do Monte Serrate, era “servida por água límpida e cristalina, que brotava da rocha a meio caminho do lendário morro” e “muita gente para lá acorria a fim de saborear o bom líquido, com ou sem sede, pois dizia-se que quem dela sorvesse, não mais deixaria a cidade. E a lenda pegou. Fez fama. Certo é que centenas e milhares de criaturas que tomaram a gostosa água aqui ficaram como desejavam.”

Fui a Itororó beber água e não achei, adeus bela morena que no Itororó deixei..

A música é bem conhecida e cantada pelas crianças em todo o Brasil, até mesmo por muitos santistas que desconhecem a sua origem.

Aliás, algumas pessoas confundem a origem da música, envolvendo na sua história o Dique do Tororó, que fica na cidade de Salvador, Bahia, são coisas completamente diferentes. Fonte do Itororó é em Santos.

Eu fui no Tororó ou fui no Itororó

A princípio chamada de Tororó, que em tupi quer dizer jorro ou enxurrada, mais tarde a bica passou a ser denominada de Itororó, que significa água barulhenta ou de enxurrada. Os dois termos, portanto, estão corretos.

Ela formava o ribeiro do Itororó, cortado por pontes de madeira e que atravessava ruas como a atual João Pessoa e XV de Novembro, em direção ao mar.

Pertenceu a Brás Cubas, fornecendo água para seu curtume, abasteceu uma lavanderia pública e, em 1932, serviu a Empresa Águas do Itororó, fabricante de refrigerantes.

Brás Cubas (nascido em dezembro de 1507 e falecido no ano de 1592) foi um fidalgo e explorador português. Fundador da vila de Santos, governou por duas vezes a Capitania de São Vicente (da primeira vez dos anos de 1545 à 1549 e pela segunda vez dos anos de 1555 à 1556). É considerado por alguns historiadores como fundador de Mogi das Cruzes, em 1560.

Eu fui no Itororó letra

Fui no Tororó beber água não achei
Achei linda Morena
Que no Tororó deixei
Aproveita minha gente
Que uma noite não é nada
Se não dormir agora
Dormirá de madrugada

Oh ! Dona Maria,
Oh ! Mariazinha, entra nesta roda
Ou ficarás sozinha !

Sozinha eu não fico
Nem hei de ficar !
Por que eu tenho o Paulinho
Para ser o meu par !

Fonte do Itororó, Praça Corrêa de Melo – Centro, Santos

Boas práticas

Boas práticas ou reminiscências de um velho Corretor de Imóveis?

Boas práticasA combinação da ressaca pós boom imobiliário, e coloque nessa conta o doloroso processo de esvaziamento da bolha, com a crise política e econômica brasileira, vai mudar o mercado imobiliário no Brasil.

Eu já escrevi um texto a esse respeito: O futuro do Mercado Imobiliário.

Em meio ao caos, aposto no surgimento de um novo modelo, e na volta das boas práticas de mercado.

Mas que boas práticas são essas?

Especialização

Como diz o dito popular, “tudo tem ciência”, e vender imóveis não é diferente..

Existe “bagagem” específica para cada tipo de negócio: residencial, comercial, negócio montado, loteamento..

.. existe especialização até para tipo de público..

.. se você tiver a oportunidade de conversar com um corretor especializado em vendas de galpões industriais, por exemplo, perceberá a beleza da profissão..

Exclusividade

A exclusividade é o oxigênio do corretor de imóveis.

Talvez por isso estão quase todos “morrendo”, tal qual peixe em rio poluído.. hoje em dia praticamente ninguém “dá exclusividade”.

Mas acho que a prática vai voltar.

Eu, tenho mais de uma década de atuação no mercado imobiliário, só “pego” imóvel com exclusividade.

Independente do CRECI exigir, prá mim não faz diferença: eu não trabalho se não houver um contrato formal com cláusula de exclusividade.

E se o proprietário der um balão, ou vender através de outro profissional enquanto estiver válido o contrato, eu entro com uma ação cobrando a comissão..

Nenhum outro profissional no planeta trabalha sem uma garantia mínima de que seu esforço vai lhe render algum fruto.

Como é que vou planejar o pagamento da escola dos meus filhos se não tenho sequer um portfólio de produtos para vender?

Vou depender da sorte?

Imaginem (fato cotidiano), mostro o imóvel para um cliente, posteriormente a gente constata que o imóvel já foi vendido? Isso é ridículo..

Acredito que a desvalorização profissional produziu essa ideia equivocada de que uma pessoa pode colocar seu imóvel em 30 imobiliárias, vende quem for mais rápido ou der mais sorte.

Quer dizer, a pessoa até pode querer isso.

O proprietário tem o direito de fazer o que quiser com seu imóvel.

Errado está o corretor que aceita.

Se tiver algum proprietário lendo essas linhas, deixo a dica: quando você “dá” exclusividade para o corretor, ele “veste a camisa”, assume a necessidade e passa a trabalhar seu imóvel de verdade..

Já quem pega sem exclusividade, muitas vezes o faz só para preencher cadastro, é captação para site.. SE aparecer um comprador (cair do céu), ele oferece seu imóvel, diferente do “outro”, que vai atrás do cliente.

PS.: existe uma discussão na internet sobre uma ação no trf5.jus.br (processo 200405000033384) que teria proibido a exclusividade. Entenda: há uma resolução no COFECI que PROÍBE corretores anunciarem imóveis sem contrato de exclusividade. Essa proibição do COFECI foi abolida (até essa data, estão recorrendo ao STJ). Ou seja, o COFECI não pode (por enquanto) te proibir de anunciar imóveis sem exclusividade.. mas você, corretor(a), tem todo o direito de exigir exclusividade para exercer seu trabalho: é um livre acordo entre você e a pessoa que está te contratando (proprietário).

Parceria

Por incrível que pareça, existem corretores de imóveis (e imobiliárias) que não fazem parceria.

Ou então oferecem aquela parceria “Caracu” (aquela em que ele entra com a “cara” e você entra com.. bem, completa aí..)..

É uma postura muito prejudicial para todo mundo.. eu conheço imobiliárias “sentadas” em imóveis há tempos, não vende e não faz parceria.. na minha opinião, uma falta de respeito, sobretudo, com os clientes.

Essa falta de bom senso (e profissionalismo) é uma das principais causas da resistência dos proprietários em dar exclusividade.

Porque se o proprietário estivesse seguro de que o imóvel dele poderia ser vendido por todos os corretores e imobiliárias da cidade, ele não rejeitaria a exclusividade.. pelo contrário..

Da minha parte, qualquer imóvel que eu tiver no meu portfólio pode ser vendido por qualquer corretor no planeta: apresentou o cliente, comissão dividida meio a meio, o famoso “fifty/fifty”..

.. e seguimos adiante para o próximo negócio..

Avaliação de Imóveis

Vou chutar um número: 99% dos profissionais que estão no mercado não sabem fazer avaliação de imóveis.

Sabe porque?

Porque “não precisa”.. “ninguém quer”.. rs..

Avaliação imobiliária dá trabalho, requer técnica.. tem que fazer levantamento.. comparar dados.. obter médias.. calcular desvio padrão.. essas coisas..

Quem define o preço do imóvel acaba sendo o proprietário.. (onde já se viu isso?)

Por isso que teve a bolha..

É uma situação tão esdrúxula, a ponto de criarem um índice de preços (Fipe/ZAP) baseado no preço que o proprietário quer por seu imóvel..

Virou uma bagunça..

Outro dia vi um colega anunciando uma casa em Itanhaém pela bagatela de UM MILHÃO E MEIO de reais, um imóvel que – olhando por cima – não vale mais do que R$ 200 mil..

Porém, acredito que a avaliação imobiliária voltará com força, junto com os bons profissionais do mercado..

Preço de imóvel é uma informação técnica.. independe da opinião ou da vontade do proprietário.. tampouco do corretor.. é uma lei de mercado..

O proprietário pode “querer” vender um imóvel por determinado preço, mas é obrigação do corretor corrigir isso..

.. ou não pegar o imóvel..

.. porque quando uma pessoa desconfia do preço que vc está apresentando, ali vai junto o seu nome..

.. escorre pelo ralo a sua credibilidade..

Detalhes tão pequenos de nós dois..

Os corretores de imóveis sempre tiveram uma rede de relacionamento com os vários segmentos que compõem a “cadeia de produção” da intermediação imobiliária..

Não tem muito tempo, os cartórios tinham sala especial para Corretores de Imóveis.. cafezinho.. ar condicionado.. atendimento diferenciado.. entre outros mimos..

Porque isso?

Oras, porque corretores de imóveis levam clientes para os cartórios..

.. quer dizer.. exceto se você estiver em Salvador, Bahia, porque lá eles fazem diferente..

E as construtoras?

Também tinham salas especiais, cadastro de parceiros, festas de lançamento, prêmios, etc..

Não tinha dor de barriga.. você levava o cliente no plantão e era muito respeitado..

O assessor (ou corretor) da construtora te conhecia, acompanhava a visita, que ficava registrada, sequer dava um cartão para o comprador (prá não atravessar o corretor)..

Respeito.. parceria.. isso vai voltar forte..

Até os bancos adulavam corretores de imóveis..

Os gerentes te conheciam.. te tratavam como um parceiro..

Enfim, são aspectos de um relacionamento comercial onde prevalece o respeito entre as partes, o que, por sua vez, nasce da importância de cada um para que todo o sistema funcione..

Como o mercado deixou de ser comprador, não existe mais venda por “osmose”, aumenta a importância dos bons profissionais..

Perspectivas

Além da reedição de “antigas” práticas, há chance de surgirem novas..

O modelo de intermediação imobiliária vai mudar, isso independe das nossas vontades, e é irreversível.

Ter consciência dessa tendência é pré-requisito para pensar em “novas boas práticas”..

.. e nos preparar para uma discussão que não conseguiremos evitar: é preciso reduzir o custo total da compra e venda de imóveis..

.. isso inclui rever comissões e impostos..

Talvez você queira conferir esse texto: O futuro do Mercado Imobiliário.

Mercado Imobiliário Baixada Santista

O futuro do Mercado Imobiliário na Baixada Santista

Mercado Imobiliário Baixada Santista

O Brasil entrou na pior crise de toda a sua história..

.. se você tem dúvida disso, estude história..

O mercado imobiliário está sendo duplamente castigado, já que estávamos em um processo de esvaziamento da bolha imobiliária brasileira, o que já era um grave problema, quando chegou a profunda crise econômica decorrente, sobretudo, da profunda crise política..

.. ou em outras palavras, o que era ruim ficou muito pior..

Deixo aqui meu respeito às inúmeras imobiliárias que fecharam as portas (ou fecharão no curto prazo).. sem falar nas construtoras..

O fim de um modelo imobiliário

Há que se considerar o caráter subjetivo do que vou expressar a seguir, e desde já declaro bem vindas todas as opiniões sobre o assunto.. de certa forma, estamos todos tateando no escuro.. é uma transição..

Quando nós tínhamos fartura, o ponto alto foi o ano de 2010, o modelo de intermediação imobiliária que imperou foi o da quantidade em detrimento da qualidade.

Para atender a premência do capital, nós deixamos isso acontecer..

Calados assistimos a destruição da profissão de corretor de imóveis..

Não confunda minhas palavras, eu não carrego nenhum preconceito.. mas a distribuição relâmpago de licenças profissionais para estagiários foi um desastre para a categoria..

Em 48 horas qualquer pessoas, mesmo sem nunca ter sequer passado na porta de um imobiliária, se tornava “corretor(a)”.. e ia para o plantão “matar” a venda do corretor que atuava a 5, 10, 20 anos na profissão..

É mais ou menos o que o UBER já está fazendo com os taxistas..

O fato é que no mercado imobiliário esse processo foi criado porque a essência do negócio era volume, imobiliárias passaram a atuar com um monte de corretores e um monte de imóveis..

Todo o mercado virou um feirão..

Eu conheci várias pessoas que nunca haviam vendido um imóvel sequer na vida, e que montaram imobiliária com perfil acima (muito volume, nenhuma técnica)..

Aluga uma sala bem legal, equipa com várias estações de trabalho, notebook, telefone e tal, compra a licença de um software bacana, de preferência aqueles que já se conectam automaticamente aos grandes portais de anúncios, e tome-lhe captar imóvel de qualquer jeito.. fazer número..

Nessa época começaram a surgir vários serviços “estranhos”, como as listas de imóveis para captação, listas de clientes, e coisas do gênero.

O trabalho de corretor virou um telemarketing.. muitos abandonaram a profissão nessa época..

A lógica era criar inúmeras oportunidades, “aparecer” do jeito que der, alguma venda sempre acabava acontecendo (o mercado era comprador)..

.. e é o que bastava para o dono da imobiliária, e principalmente para os bancos (o corretor – de verdade – se lasca nesse sistema)..

.. a esmagadora maioria dos colaboradores era formada por estagiários.. normalmente só o gerente era corretor (e olha lá.. conheci imobiliária sem nenhum corretor)..

Esse modelo acabou.

O futuro do mercado imobiliário na Baixada Santista

Como diz o ditado, há males que vem para o bem..

.. ou, não há mal que dure para sempre..

O mercado imobiliário não vai deixar de existir, claro..

Imóvel é item de primeira necessidade.. de uma forma ou de outra, as pessoas irão comprar e vender imóveis..

E não há o que discutir sobre a importância de um bom profissional para uma compra e venda justa e segura.

Mas agora vai ser mais difícil..

E essa dificuldade será uma “peneira”.. a depressão econômica vai “filtrar” os agentes imobiliários..

Quem entrou no mercado só para “tirar uma casquinha” vai procurar outras oportunidades, talvez dirigir um Uber, virar pastor, sei lá..

Também não suportarão as grandes estruturas.

O que vai imperar será a combinação de consultoria imobiliária (de verdade) com tecnologia.

Talvez um modelo parecido com o que existe nos EUA.

Eu aposto na volta das boas práticas de mercado, e ainda temos a chance de avançar e criar um novo modelo para o Brasil.

Boas práticas ou reminiscências de um velho Corretor de Imóveis?

Carnaval

Carnaval, uma indústria mal compreendida

Carnaval

Fruto da onda fascista que dominou o país nos últimos anos, não é incomum encontrar pessoas comemorando o gestor público que corta verbas do Carnaval para, supostamente, investir em educação, saúde, etc..

Gente, isso está errado, é mais uma mentira deslavada..

É a ideologia do “estado mínimo” ou “moralismo irracional”, por vezes os 2 juntos..

Na verdade, esse gestor provavelmente vai cortar as verbas do carnaval e também da educação, saúde e vários outros serviços essenciais..

O que ele não vai cortar serão os privilégios de uma minoria, da qual ele próprio faz parte..

Ou seja, “estado mínimo” para os “outros”.. para “eles”, “estado máximo” com todas as regalias que o dinheiro do povo pode proporcionar..

Sem falar no racismo que normalmente embala esse tipo de iniciativa.. enfim..

Carnaval dá lucro

O fato é que o Carnaval é uma manifestação cultural popular que dá lucro em vários sentidos.. explico..

Para analisar sob a ótica puramente financeira, leve em consideração a cidade do Rio de Janeiro, um ícone da indústria carnavalesca:

O Carnaval do Rio em 2015 gerou R$ 2,2 bilhões de receita para o município, fora a taxa de ocupação hoteleira de 84%, e mais todos os gastos que cerca de 1 milhão de turistas realizam na cidade durante o período..

É alegria prá todo lado..

A cidade do Rio de Janeiro investiu cerca de R$ 30 milhões no carnaval carioca (confira)..

Uau! Investiu R$ 30 milhões e recebeu R$ 2 bilhões!!??

É um lucro absurdo, um “negócio da China”!

Mas esse não é o único legado do Carnaval: considere ainda os aspectos culturais e humanistas relacionados ao evento, na minha opinião os mais importantes..

O Carnaval é um “celeiro de ideias”, gera emprego o ANO INTEIRO para várias categorias de artistas, engenheiros, carpinteiros, mecânicos, marceneiros, pintores, designers e vários outros profissionais que trabalham para que naquele período de 1 semana (no máximo) a festa aconteça como você normalmente a vê.

São inúmeras famílias que vivem dessa indústria.

E prá fechar a conta, ainda por cima o carnaval traz o sentimento que provavelmente é o sentido da vida: a alegria.

Portanto, quando você ouve algum prefeito falando em cortar verbas do carnaval porque o país está em crise, ou algo do gênero, saiba que a verdadeira crise é o prefeito.. é com ele que você precisa acabar (*).. não com a festa..

.

(*) precisa acabar no bom sentido, tá gente, através do voto..